Zorgplicht van de makelaar
Zorgplicht van de makelaar
Om een pand te kopen/verkopen (of huren) kan er een makelaar ingeschakeld worden. U spreekt met elkaar af wat de makelaar doet. In veel gevallen heeft de opdrachtgever minder kennis en schakelt daarom de makelaar in. U mag dan ook vertrouwen op de deskundigheid van de makelaar. De makelaar heeft hierbij een zorgplicht als deskundige. Wat doet u als er fouten zijn gemaakt door de makelaar? Wat als de makelaar foutieve informatie doorgeeft of zijn verkoopbrochure niet klopt? Deze vragen kunnen leiden tot de vraag of de makelaar, bij schade hierdoor, deze schade ook moet vergoeden.
Overeenkomst van opdracht met makelaar
Normaal gesproken is er sprake van een opdrachtovereenkomst tussen de makelaar en de koper van een pand. De makelaar krijgt een vergoeding en dient hiervoor werkzaamheden te verrichten. Hierdoor heeft de makelaar de verantwoordelijkheid om zich als ‘goed opdrachtnemer’ te gedragen. Als hij zich hier niet aan houdt kan het zijn dat hij bij schade hierdoor deze schade moet vergoeden.
Welke taak heeft de makelaar?
De makelaar treedt op als deskundige partij. Deze vakbekwaamheid mag ook van hem verwacht worden. De partij die de makelaar inschakelt mag dus verwachten dat de makelaar vakbekwaam handelt. De makelaar mag dus niet alleen werkzaamheden uitvoeren die hem uitdrukkelijk worden opgedragen. Maar hij beoordeelt in principe zelfstandig wat nodig is voor een zorgvuldige uitvoering van zijn werk. Daarbij moet de makelaar voorkomen dat de opdrachtgever onnodig aan risico’s blootgesteld wordt.
Deze taak van de makelaar werd zichtbaar in een rechtszaak over een pand die de opdrachtgever wilde kopen om te verhuren voor maatschappelijke doeleinden. De makelaar heeft bemiddeld in de aankoop. Na de koop bleek dat het gebruik voor maatschappelijke doeleinden strijdig was met het bestemmingsplan. De opdrachtgever stelt de makelaar aansprakelijk en krijgt gelijk. De makelaar beroept zich op het feit dat hij alleen de onderhandeling over de prijs hoefde te voeren en dat hij niet de aankoop van het pand begeleidde. De rechter wijst dit af en geeft de opdrachtgever gelijk.
Aansprakelijkheid makelaar richting derden
De makelaar wordt ook vaak ingezet voor een taxatierapport. Dit rapport wordt overhandigd aan de opdrachtgever. De vraag is dan ook of een derde aanspraak kan maken op de juistheid van dit taxatierapport. Van de makelaar wordt een zekere zorgvuldigheid geëist. 
Dit brengt met zich mee dat een derde, bijvoorbeeld een bank, ook mag uitgaan van de juistheid van het taxatierapport. Als de makelaar hierin onzorgvuldig handelt kan hij richting de derde schadeplichtig zijn.
Daarom nemen veel makelaars een clausule op dat een rapport uitsluitend bestemd is voor de opdrachtgever en dat de makelaar geen aansprakelijkheid vanuit derden aanvaardt. De vraag is echter of een makelaar zijn zorgplicht richting derden zo kan uitsluiten. Dit zal afhangen van het specifieke geval en de omstandigheden daarvan. In ieder geval zal de makelaar in beginsel in geval van opzet of bewuste roekeloosheid geen beroep kunnen doen op een dergelijke clausule.
Makelaars die aangesloten zijn bij de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs (NVM) moeten hierbij ook rekening houden met de erecode van deze vereniging die bepaalt dat ze hun functie naar eer en geweten, betrouwbaar, deskundig en onafhankelijk van anderen uitoefenen en streven naar kwaliteit van de dienstverlening. In deze lijn heeft de Raad van Toezicht van de NVM een makelaar hiervoor al eens tuchtrechtelijk berispt, terwijl de rechter de makelaar in het gelijk gesteld had.
In welke gevallen is de makelaar aansprakelijk?
Zoals hiervoor beschreven zal de vraag of de makelaar aansprakelijk is afhangen van de specifieke omstandigheden. Hieronder volgt wel een opsomming van diverse gevallen waarin het mogelijk is dat de makelaar aansprakelijk is:
♦Als er onjuiste informatie staat in de verkoopbrochure (of folder), bijvoorbeeld afmetingen.
♦Als het specifieke gebruik van het pand bekend is bij de makelaar, maar dit strijdig is met het bestemmingsplan.
♦Wanneer de makelaar de door verkoper afgegeven maten niet controleert voordat hij deze naar de koper communiceert.
♦Wanneer de makelaar de koper niet wijst op een eventuele noodzaak voor een bouwkundig rapport of niet de juiste actie onderneemt voor mogelijk aanwezige asbest.
♦Als de makelaar belangrijke informatie achterhoudt.
♦Wanneer de makelaar steken laat vallen om de koper tijdig te wijzen op de consequenties voor het afgelopen van het financieringsvoorbehoud.
